觀點網(wǎng)8月30日晚間，時代中國控股有限公司發(fā)布截至2023年6月30日止六個月的中期業(yè)績。

(資料圖片僅供參考)

期內(nèi)，時代中國收入99.32億元，同比增長52.8%；毛利7.6億元，相比2022年同期減幅為11.6%；毛利率7.7%，相比2022年同期下跌5.5個百分點。

截至2023年6月30日止六個月，時代中國虧損為14.1億元，較2022年同期利潤減少14.41億元；公司擁有人應(yīng)占虧損16.9億元，較2022年同期利潤減少17.13億元。

雖然當日證監(jiān)會、上交所表示將支持房地產(chǎn)上市公司在資本市場融資，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求，但并未能對沖到虧損的財報。

財報發(fā)布次日，時代中國收盤報0.52港元，跌3.7%，總市值10.93億港元。

拿了一個舊改

過去的半年里，時代中國不僅在積極銷售，更是拿下佛山一個舊改項目。

時代中國收入主要由物業(yè)發(fā)展、城市更新業(yè)務(wù)及物業(yè)租賃和轉(zhuǎn)租產(chǎn)生三個板塊組成，收入占比分別為90.8%、6.2%及3.0%。

據(jù)觀點新媒體了解，時代中國來自物業(yè)銷售的收入由2022年同期的61.82億元增加至2023年上半年的90.15億元，增幅達45.8%。物業(yè)銷售收入增長主要是由于國內(nèi)疫情結(jié)束，保交付效果顯著；金域悅府、時代天境（杭州）、時代芳華（東莞）及時代香海彼岸（清遠）二期等項目帶來重大收入。

截至2023年6月30日止六個月，時代中國合同銷售約為94.43億元，同比下降約65.6%；總建筑面積約為57.2萬平方米。

其中，廣州貢獻了27.52億元，占比達29.14%，可供出售項目數(shù)目達15個；佛山累計銷售23.83億元，可供出售項目數(shù)目達10個；長沙銷售額11.37億元僅次于佛山，取締東莞成為第三銷售地區(qū)。

于2023年6月30日，時代中國擁有136個處于不同階段的主要項目，其中124個分布在廣東省主要城市、6個位于長沙、1個位于武漢、2個位于成都、2個位于杭州地區(qū)及1個位于南京。廣東作為時代中國控股的大本營，廣東省之外入駐的城市均為區(qū)域核心城市。

進入2022年，時代中國已經(jīng)不再拿地，2023年仍延續(xù)著收緊策略。

截至2023年上半年，時代中國總土地儲備1450萬平方米，其認為足夠應(yīng)付其未來兩至三年的發(fā)展所需。從區(qū)域占比來看，廣州、佛山分別占比21.3%、15.5%，而清遠亦有較多土地儲備，占比達18.2%。

另外，時代中國來自城市更新業(yè)務(wù)的收入6.2億元，主要來自位于廣州和佛山地區(qū)的城市更新項目。

據(jù)不完全統(tǒng)計，時代中國目前在廣州仍有6個舊村項目，大部分處于前期研究或已批復(fù)推進階段。

雖然廣州舊改推進較為緩慢，但該公司于6月以72.29%的同意率中選佛山洛溪村舊改市場改造主體。

洛溪村緊鄰南海之眼，坐落于燈湖中軸片區(qū)。整村改造項目面積約為72.1畝，控制性詳細規(guī)劃為居住用地、商服用地及教育用地等，改造的意義更多是體現(xiàn)在對南海中軸的發(fā)展。

時代中國表示，將繼續(xù)優(yōu)化城市更新項目的結(jié)構(gòu)，以及加快城市更新項目的轉(zhuǎn)化及投資回收。

物業(yè)租賃和轉(zhuǎn)租產(chǎn)生該分部收入在2022年實現(xiàn)收入增長三成，為時代中國提供較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在2023年上半年個別項目出租面積減少導(dǎo)致租金總收入減少至2.98億元，同比減少5.6%。

于2023年6月30日，時代中國擁有時代地產(chǎn)中心建筑面積約3.06萬平方米和217個車位、時代傾城（中山）第26座建筑面積約3.76萬平方米和242個車位及時代E-PARK（天河）二期建筑面積約6.48萬平方米可作出租用途，而廣州市時代商業(yè)管理有限公司及其附屬公司用作轉(zhuǎn)租的建筑面積約為77.54萬平方米。

現(xiàn)金流依舊挑戰(zhàn)

即使物業(yè)銷售收入同比有所增長，時代中國毛利仍是下跌，2023上半年減至7.6億元，較2022年同期減少1億元，減幅達11.6%。

毛利率由截至2022年6月30日止六個月的13.2%下跌至2023年6月30日的7.7%，該下跌主要是由于物業(yè)銷售的毛利率下跌。

過往得益于城市更新業(yè)務(wù)帶來的高毛利率，時代中國2021年毛利率高達27.6%，而在舊改選擇性暫停后，毛利率下降得尤為明顯，2022年已下滑至13.8%。

雖然已放棄眾多舊改項目，但時代中國的現(xiàn)金流依舊受到挑戰(zhàn)。

于2023年6月30日，時代中國現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面結(jié)余約53.42億元，較于2022年12月31日減少20.9%；受限制銀行存款金額31.72億元，2022年12月31日則有40.11億元。

負債方面，于2023年6月30日，時代中國的計息銀行貸款及其他借款（不包括應(yīng)付利息）合計約469.28億元。一年內(nèi)到期借款由2022年底的337.93億元下降至2023年6月30日的242.63億元，而221.2億元的借款須于兩年至五年內(nèi)償還，及5.46億元的借款須于五年以后償還。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物無法覆蓋債務(wù)的問題已不言而喻，因而時代中國致力整體管理離岸債務(wù)，一直且仍在積極與其債權(quán)人進行磋商。

1月4日的公告提到，為促進對離岸債務(wù)的整體管理，時代中國將暫停支付6筆境外美元計值優(yōu)先票據(jù)款項。

時代中國到期未還款對借款本金總額218.03億元和利息總額7.90億元的違約；該等違約事件亦引發(fā)若干銀行及其他借款的交叉違約，總額2.89億元。如此算來，已違約的債務(wù)本息總額或高達228.82億元。

鑒于持續(xù)經(jīng)營的能力已構(gòu)成重大疑問，時代中國表示將采取多項計劃及措施改善集團的流動資金及財務(wù)狀況。

其中包括，時代中國已委任一名財務(wù)顧問，協(xié)助重組優(yōu)先票據(jù)及公司債券，以在實際可行情況下盡快與所有利益相關(guān)者達成一致的解決方案。于2023年6月30日，在岸公司債券已完成重組。

時代中國正積極與數(shù)家現(xiàn)有合作的金融機構(gòu)就重續(xù)若干借款進行磋商；還將繼續(xù)采取措施，加快開發(fā)中物業(yè)及已竣工物業(yè)的銷售，并加快收回未償還的銷售款項及其他應(yīng)收款項；以及將繼續(xù)物色機會出售其資產(chǎn)或城市更新項目。

目前看來，時代中國債務(wù)管理之途道阻且長。

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