今年上半年，在整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，商辦市場(chǎng)活躍度不足的環(huán)境下，不少商辦樓宇租金和租率雙雙下滑。在此背景下，能夠穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，迸發(fā)出新增長(zhǎng)潛力的房托基金，才能吸引投資者的目光。

(資料圖)

8月15日，越秀房產(chǎn)信托基金(0405.HK)公布2023年中期業(yè)績(jī)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入10.61億元人民幣，較上年同期增長(zhǎng)12.4%、物業(yè)收入凈額7.63億人民幣，較上年同期增長(zhǎng)11.0%，可見(jiàn)業(yè)務(wù)回穩(wěn)。

穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，業(yè)務(wù)表現(xiàn)回升

從財(cái)報(bào)上來(lái)看，公司收入主要來(lái)自物業(yè)組合收入。其中多處資產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)回升，以廣州越秀金融大廈為例，上半年實(shí)現(xiàn)收入2.0億元，出租率達(dá)到89.1%，期間完成續(xù)租2萬(wàn)平方米、整體續(xù)租率86.1%、重點(diǎn)租戶(hù)續(xù)租率94%、并引入了多家百?gòu)?qiáng)央企和行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，下半年更有大型品牌律所入駐全層，取得了優(yōu)異表現(xiàn)。

即使外部環(huán)境復(fù)雜多變，從越秀房托的業(yè)績(jī)中仍然能夠清晰的看到其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)和長(zhǎng)期主義的價(jià)值觀。越秀房托在上半年完成人民幣15億元上海自貿(mào)區(qū)債發(fā)行和人民幣40億元跨境直貸首期人民幣15億元提款，提前置換了今年到期的融資，并把握人民幣融資成本利差窗口，以合理的成本采取外匯對(duì)沖工具監(jiān)控融資外匯敞口，合理管控流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并有效減少了融資成本。

此外，此次公告顯示，每基金單位中期分派0.0541人民幣。盡管中期分派有所下降，但與2022年度下半年相比，下降比例有所收窄。伴隨后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇，公司可分派收入仍然具備提升空間。

催化劑明顯，估值修復(fù)正當(dāng)時(shí)

展望后市，我們也能更清晰的觀察到公司面臨多個(gè)潛在的催化劑。

首先，證監(jiān)會(huì)表示當(dāng)前正著力推動(dòng)REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行，著力完善基礎(chǔ)制度、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督等。相信后續(xù)一旦政策落地，市場(chǎng)活力得以激發(fā)，越秀房托有望吸引更多的投資者，獲得估值修復(fù)乃至重估的機(jī)遇。

其次，越秀房托下轄各大物業(yè)資產(chǎn)位于各城市核心商業(yè)區(qū)域，與消費(fèi)景氣度具有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。隨著下半年恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)政策文件的逐步出臺(tái)實(shí)施，辦公及消費(fèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)，核心一線城市的寫(xiě)字樓需求和購(gòu)物中心、酒店客流量將迎來(lái)復(fù)蘇。預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提升公司物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，成為公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要推動(dòng)力。

再者，越秀房托采用新發(fā)展思維，搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，在寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)打造“產(chǎn)品+服務(wù)+社群+資源”為維度的辦公生態(tài)平臺(tái)，增強(qiáng)租戶(hù)粘性；在零售商場(chǎng)業(yè)態(tài)迎合新新興消費(fèi)模式，參與“悅潮節(jié)”等原創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo)推廣，挖掘更多消費(fèi)場(chǎng)景；在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，率7家優(yōu)質(zhì)原創(chuàng)品牌參展，實(shí)現(xiàn)訂單與銷(xiāo)售額的雙增長(zhǎng)。越秀房托將深入挖掘現(xiàn)有物業(yè)發(fā)展?jié)摿?，并持續(xù)增強(qiáng)產(chǎn)品內(nèi)容力與影響力。

最后，越秀房托積極推進(jìn)資產(chǎn)增值工程，預(yù)計(jì)投入5000多萬(wàn)元進(jìn)行項(xiàng)目資本化升級(jí)。財(cái)報(bào)表示，公司下半年將積極推進(jìn)多項(xiàng)資產(chǎn)增值工程。由此可見(jiàn)，伴隨著存量資產(chǎn)的不斷改造升級(jí)，越秀房托將充分實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有物業(yè)的保值與增長(zhǎng)。

結(jié)語(yǔ)：

眼下隨著提振經(jīng)濟(jì)和促進(jìn)消費(fèi)的政策不斷出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)迎來(lái)修復(fù)趨勢(shì)。同時(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)本次加息周期即將結(jié)束的預(yù)期也在升溫，這使得低波動(dòng)，穩(wěn)收益的房托基金、以至固定收入類(lèi)產(chǎn)品的表現(xiàn)有望上行。

在這個(gè)背景下，越秀房托憑借其融資通暢且旗下資產(chǎn)具備持續(xù)向上的業(yè)績(jī)空間，特別是在宏觀壓力持續(xù)存在的情況下，背靠國(guó)資，在經(jīng)營(yíng)層面更具穩(wěn)健性，無(wú)疑能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出。

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