數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，超過60%的上市房企出現(xiàn)虧損，且虧損的規(guī)模較2022年同期有所擴大。盡管包括市場、融資等在內的利好政策不斷，但由于釋放的滯后效應，出險房企名單還是在增加。

但行業(yè)并非沒有尖子生，以龍湖集團等為代表的穩(wěn)健型房企依然在2023年上半年交出了一份優(yōu)異的成績單。那么，優(yōu)質房企是走對了哪一步？究竟什么才是房企破解危機的密碼？

行業(yè)危機仍存

【資料圖】

房地產的危機仍在持續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已經有超過70家房企及A股上市房地產企業(yè)發(fā)布了2023年上半年業(yè)績報告或者業(yè)績預告，超過六成的企業(yè)凈利潤出現(xiàn)虧損。此外，上半年還有包括陽光城、藍光發(fā)展等在內的房企則已經是由于連續(xù)虧損或者面值過低告別資本市場。

復盤來看，多數(shù)房企均表示，上半年業(yè)績虧損的主要原因是市場銷售端下行，并由此導致毛利率下滑。此外，也有部分房企為了能夠盡快加速銷售去化，對部分房地產項目采用了靈活的銷售策略，并由此造成資產減值。

從行業(yè)出現(xiàn)危機苗頭至今，風險房企的名單正在不斷拉長。值得關注的是，除了多家民營房企業(yè)績持續(xù)走低之外，一些國央房企也開始出現(xiàn)虧損。中指研究院方面表示，2023年上半年，房地產市場整體表現(xiàn)先揚后抑，但二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產政策力度不及預期，市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，商品房銷售面積為59515萬平米，同比下降5.3%。在銷售端持續(xù)低溫運行的背景下，房企的資金端也壓力倍顯。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為68797億元，同比下降9.8%。

一波未平一波又起，2023年下半年，原本就“錢包較緊”的房地產行業(yè)還將迎來明顯的償債高峰。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度房企信用債到期規(guī)模約為1768億元，海外債到期規(guī)模約為780億元，合計將達到2548億元，四季度到期債務規(guī)模盡管有所縮減，但下半年房企仍然要面臨4360億元的到期償還借款。

“尖子生”異軍突起

不過，當前的房地產行業(yè)可謂是“半江瑟瑟半江紅”，盡管出險房企數(shù)量增加，但仍有部分房企在上半年考出了一份優(yōu)秀的答卷。

例如，榮盛發(fā)展（002146）、城建發(fā)展（600266）、云南城投（600239）等房企在2023年上半年成功扭虧為盈。根據(jù)上述房企的公告，其大多表示，扭虧為盈的主要原因為結轉收入增加、費用下降、投資收益等非經營性損益增加等。

同時，依然有頭部房企保持著可觀的銷售規(guī)模，為企業(yè)內部持續(xù)不斷輸入現(xiàn)金流。龍湖集團發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，公司實現(xiàn)合同銷售額為985.2億元，同比增長14.8%，銷售總建筑面積達到579.9萬平米，這一成績明顯高于行業(yè)平均水平。

值得關注的是，在行業(yè)整體下行的情況下，龍湖集團的財務指標也相當穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，龍湖集團實現(xiàn)股東應占溢利為80.6億元，在剔除公平值變動等影響之后，股東應占核心溢利同比增長0.6%達到65.9億元，這一數(shù)據(jù)可謂是給投資者喂下了一顆“定心丸”。

在多數(shù)房企毛利率下降的同時，龍湖集團的毛利率也逆勢出現(xiàn)提升。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，龍湖集團的整體毛利率進一步修復，毛利額達到139億元，毛利率提升至22.4%。截至2023年上半年，龍湖集團“三道紅線”指標繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，且剔除預收賬款后的資產負債率為61.9%，同比下降6個百分點，為5年以來的最低值。

持續(xù)穩(wěn)健的秘訣

實際上，在房地產行業(yè)中，成員一直以來可以被粗獷地分為兩大派別，豪放派和穩(wěn)健派，而龍湖集團則恰恰是穩(wěn)健派的代表。這家從重慶起家的房企在發(fā)展的過程中幾乎少見山城特有的“火辣脾氣”，某種程度上而言，龍湖集團沉穩(wěn)的性格讓它在這場危機中不僅沒有受損，還助其默默成為了在暴風雨中還堅定航行的一艘大船。

在分析了龍湖集團的業(yè)務布局、財務策略、價值觀之后，行業(yè)幾乎可以得出一份“秘籍”，在房地產市場每一個“隱雷”爆炸之前，龍湖集團都巧妙地躲開了。

上文提到，2023年上半年，龍湖集團的合同銷售額同比增長14.8%。而分城市能級來看，95%的銷售來自高能級城市。近期，多部門聲援房地產，表示支持剛性和改善性住房需求。而在這輪窗口期，龍湖集團也積極拿地補倉，堅持“量入為出”的原則，上半年在深圳、上海、廣州、杭州等一線及強二線城市共獲取了20幅新地，這些優(yōu)質的貨源不會缺少買家。

此外，龍湖集團也沒有“把所有的雞蛋放在一個籃子里”，而是構建了開發(fā)—運營—服務的業(yè)務格局。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，龍湖集團由運營及服務業(yè)務組成的經營性收入為122億元，同比增長10.4%。目前，龍湖集團經營性利潤占比已經超過半數(shù)，利潤結構則是進一步優(yōu)化。

龍湖集團也緊跟國家政策風向，積極布局長租公寓等業(yè)務。其中，作為基本盤的龍湖冠寓目前開業(yè)房間數(shù)達到11.9萬間。而包括長租公寓在內的運營業(yè)務收入在2023年上半年達到63.3億元，同比增長8%。

此外，作為企業(yè)護城河，龍湖集團的財務面也十分穩(wěn)健，長期以來的審慎自律，正向的經營性現(xiàn)金流，以及大股東近兩年近百億返投回上市公司等，保證了龍湖現(xiàn)金流的安全。值得關注的是，早在3年前，龍湖集團就提出了降負債的管理策略，2023年7至8月份，龍湖集團共計償還了83.7億元的公司債，至此2023年境內到期公司債已經基本還清，僅余11月份到底的1.19億元。

龍湖集團也在積極提前償還債務，將于2024年1月份到期的153億港幣銀團貸款已經提前償還72億港元，且龍湖集團計劃在年內全部提前償還剩余部分。截至目前，標普、穆迪等機構均給予龍湖集團投資級評級。

種種提前布局之下，龍湖集團保住了市場對其的信任，也保住購房者對其信任。自創(chuàng)立以來，龍湖集團一直堅持“長期主義”，并堅守“善待”的底色。無論是保交樓還是保財務，無論是保產品還是保社會責任，龍湖集團則是從未掉隊。這種充分做好所有危機應對預案的心態(tài)，或許正是當前房企可以突圍的密碼。

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